Dnes bych Vám rád odvyprávěl příběh pana Pavla, který se na nás obrátil s tím, že chce prodat svůj spoluvlastnický podíl na garáži. Vlastnil jednu třetinu a zbylé dvě třetiny patřily dalším dvěma spoluvlastníkům.
Problém byl v tom, že se dlouhodobě nedokázali dohodnout, co s garáží dál. Pavel ji chtěl prodat, jeden ze spoluvlastníků ji chtěl ponechat, ale neměl prostředky na vyplacení, a druhý situaci spíše odkládal. Výsledkem bylo, že se nic neřešilo a celá situace zůstávala na mrtvém bodě.
1. Jak to celé začalo
Pavel už delší dobu řešil, že se se spoluvlastníky nedokáže domluvit. Každý měl jinou představu o dalším postupu. Komunikace sice úplně neustala, ale nikam to nikdy nevedlo.
Výsledkem bylo nakonec to, že garáž zůstávala prázdná, nikdo ji nevyužíval, nemohla se ani pronajmout a situace se dlouhodobě neposouvala.
Pavel proto začal hledat způsob, jak situaci vyřešit.
2. Pavla už nebavilo se dohadovat a rozhodl se podíl prodat
Jeho úvaha byla logická. Prodej spoluvlastnického podílu je v takové chvíli často nejjednodušší cesta, jak situaci uzavřít. Není potřeba dohoda všech spoluvlastníků a celý proces je výrazně rychlejší než hledání společného řešení.
3. Navrhli jsme i jiné cesty
I v tomto případě jsme s Pavlem otevřeně probírali jeho možnosti řešení během naší nezávazné a bezplatné konzultace. Prošli jsme spolu všechny varianty – prodej podílu, možnou dohodu se spoluvlastníky i to, jak by případně vypadal soud – a ukázalo se, že situace není tak bezvýchodná, jak si na začátku myslel.
Řeč samozřejmě přišla také na to, kolik by Pavel mohl dostat za svůj podíl při výkupu a kolik by mohl získat při společném prodeji celé garáže, pokud by se mu podařilo dohodnout se spolumajiteli. U spoluvlastnických podílů si totiž lidé často myslí, že dostanou přesně poměrnou část z hodnoty celé nemovitosti. V praxi to tak ale nefunguje – do ceny se vždy promítá velikost podílu i další okolnosti. Když si totiž někdo kupuje jen část nemovitosti, kupuje si zároveň i všechny komplikace s tím spojené. Nemůže s ní sám nakládat a musí se domlouvat s ostatními spoluvlastníky. Proto je takový podíl pro běžné kupující prakticky nezajímavý, takže ho většinou kupují jen společnosti, jako jsme my, které do ceny započítávají riziko, čas i náklady na další řešení. A právě to je důvod, proč se podíly běžně prodávají za výrazně nižší částku, než by odpovídalo jejich podílu na hodnotě celé nemovitosti.
Proto jsme Pavlovi řekli na rovinu, že pokud existuje alespoň nějaká šance a vůle se dohodnout, stojí za to se o to pokusit – protože právě dohoda bývá cestou k nejvyšší možné částce a může celou situaci uzavřít bez dalších zbytečných sporů.
4. Jak se situace vyvíjela dál
Pavel se nakonec rozhodl, že to ještě jednou zkusí.
Doporučili jsme Pavlovi, jak ke komunikaci se spoluvlastníky přistoupit a jak celý další postup uchopit, aby mělo jednání reálnou šanci na výsledek. Nešlo o žádné složité věci, ale spíš o to nastavit jasný návrh a dát tomu konkrétní směr.
Na základě toho znovu oslovil spoluvlastníky a postupně se podařilo najít shodu na tom, že garáž prodají jako celek.
To je moment, který v podobných případech často rozhoduje o výsledku.
5. Prodej garáže jako celku
Jakmile byla dohoda na společném prodeji, bylo zbytečné se dále bavit o výkupu podílu.
Doporučili jsme proto Pavlovi realitního makléře, se kterým dlouhodobě v dané lokalitě spolupracujeme a máme ověřeno, že podobné situace umí dobře zvládnout.
Garáž byla nabídnuta na trhu jako celek, nikoliv jako podíl, což je cesta, jak maximalizovat prodejní cenu a částku kterou dostane každý ze spolumajitelů.
6. A výsledek?
Nemovitost se nakonec prodala za maximální tržní cenu a Pavel tak získal výrazně vyšší částku, než jaké by bylo možné dosáhnout při prodeji samotného podílu.
Zároveň se podařilo uzavřít i samotnou situaci mezi spoluvlastníky.
Bez nutnosti dalších kroků, bez soudního řešení a bez dalšího protahování.
7. Co z toho plyne
Tento případ dobře ukazuje jednu věc, kterou zmiňujeme opakovaně:
Neexistuje jedno univerzální řešení.
Prodej podílu může být v některých případech správná cesta – zejména pokud dohoda není reálná nebo je potřeba situaci vyřešit rychle.
Pokud ale existuje prostor pro domluvu a není tlak na čas, může společný prodej nemovitosti přinést výrazně lepší výsledek.
8. Pokud řešíte podobnou situaci
Každé spoluvlastnictví je jiné.
Rozhodující je, jaké jsou vztahy mezi spoluvlastníky, jaká je situace kolem nemovitosti a jaké máte priority.
Pokud si nejste jistí, zda dává ve Vašem případě smysl prodej podílu, nebo jiná cesta, je často nejlepší si to nejprve v klidu projít.
Podíváme se na Vaši konkrétní situaci a řekneme Vám na rovinu, jaké máte možnosti.
