Od začátku letošního roku jsme vykoupili několik spoluvlastnických podílů, jejichž majitelé dlouhodobě tvrdili, že se nedokážou dohodnout se spoluvlastníky. Situace často vypadala jako slepá ulička – měsíce bez komunikace, neochota ke kompromisu, zablokované řešení.
Přesto se v těchto případech ukázalo něco zajímavého…
Tam, kde se původní spoluvlastníci nebyli schopni domluvit, jsme my dokázali najít dohodu poměrně rychle a bez větších komplikací.
To ve mně přirozeně vyvolává otázky typu: Zda byl problém skutečně v neochotě spoluvlastníků jednat? Nebo za tím stojí něco jiného – ego, emoce, společná minulost, historické křivdy? A hlavně – kolik je vlastně takový člověk ve skutečnosti ochotný „zaplatit“ za to, že nechce ustoupit a že se nechce dohodnout?
Následující případ z praxe ukazuje odpověď poměrně jasně.
1. Příběh z praxe: spoluvlastnictví garáže po rozvodu a co se stalo poté, co spolumajitelka odmítla návrhy na více než férové vypořádání?
Bývalí manželé vlastnili společně garáž, kterou po rozvodu využívala výhradně paní Jana. Pan Petr se mezitím odstěhoval a o garáž již neměl zájem.
Rozhodl se proto situaci vyřešit co nejjednodušeji a zároveň vyjít své exmanželce vstříc. Nechtěl zbytečně vyhrocovat už tak napjaté vztahy a snažil se celou situaci uklidnit i s ohledem na jejich děti.
Paní Janě proto nabídl odkup svého polovičního podílu za 200 tisíc Kč. Vzhledem k tomu, že tržní hodnota garáže se pohybovala přibližně v rozmezí 500 – 550 tisíc Kč, šlo o velmi vstřícnou a férovou nabídku.
Z ekonomického pohledu dávalo takové řešení jasný smysl. Paní by získala plnou kontrolu nad nemovitostí, kterou již využívala, a zároveň by se vyhnula budoucím komplikacím spojeným se spoluvlastnictvím.
Přesto se ani přes opakované snahy ze strany pana Petra nepodařilo dosáhnout dohody.
2. Proč k dohodě nedošlo
Jak již bylo zmíněno, paní Eva nabídku opakovaně odmítla. Dle výpovědi pana Petra nejprve argumentovala tím, že je nyní samoživitelka a nemá dostatek finančních prostředků. Postupně však komunikace začala slábnout, až prakticky utichla, a celá situace se nikam neposouvala.
Z pohledu pana Petra to působilo tak, že paní Eva spíše problém odkládá a působilo to jako by „strkala hlavu do písku“ a čekala, že se situace nějak vyřeší sama.
Zároveň paní Eva asi nevěděla o možnosti, že by pan Petr mohl svůj podíl prodat třetí osobě. Případně této variantě nepřikládala velkou váhu a nevěřila, že by se k takovému kroku její exmanžel skutečně odhodlal.
Jenže právě v tom se situace začala lámat.
Jedna strana čekala a druhá postupně ztrácela trpělivost.
3. Soud jako řešení? Často dražší, než se zdá…
Je fér dodat, že pro pana Petra existovala i další možnost – řešit situaci soudní cestou, tedy návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
V praxi to ale u podobných případů, jako je například garáž, často nedává ekonomický smysl. Soudní řízení může trvat měsíce až roky a do hry vstupují náklady na právní zastoupení, znalecké posudky a další výdaje, které se mohou vyšplhat na desítky až stovky tisíc korun.
A výsledek?
Velmi často se stejně končí prodejem – jen s tím rozdílem, že část hodnoty „padne“ na náklady spojené s celým procesem.
Pan Petr si tuto variantu uvědomoval. Zároveň věděl, že dlouhý spor by mohl dále vyhrotit vztahy s bývalou partnerkou a negativně se promítnout i do jeho vztahu s dětmi.
Rozhodl se proto situaci neeskalovat a zvolit jednodušší cestu.
Svůj podíl nakonec odprodal nám.
4. Jak jsme postupovali?
Po odkupu jsme paní Evu kontaktovali.
Naším cílem nebylo situaci komplikovat, ale naopak ji vyřešit co možná nejjednodušeji a bez zbytečných soudních sporů a průtahů.
Z výpovědi pana Petra jsme věděli, že paní Eva garáž dlouhodobě využívá, a proto nám dávalo největší smysl ji oslovit a zeptat se ji, zdali by od nás druhou polovinu nechtěla odkoupit a mít tak vlastnictví plně ve svých rukou.
Její první reakce byla negativní. Situaci vnímala jako nespravedlivou a padala i slova o podrazu ze strany exmanžela. Z její prvotní reakce bylo zároveň zřejmé, že skutečně nepočítala s tím, že by pan Petr svůj podíl prodal někomu třetímu – případně této možnosti nepřikládala reálnou váhu.
Z objektivního pohledu však měla možnost situaci vyřešit už dříve – za velmi přívětivých podmínek.
5. Výsledek: rychlá dohoda bez soudu
Po prvotní reakci jsme paní Evě vysvětlili, že naším cílem není situaci komplikovat ani se soudit, ale naopak najít co nejrychlejší a mimosoudní řešení.
Paní Eva také neměla zájem pouštět se do zdlouhavých soudních sporů a ve chvíli, kdy jsme jí nabídli možnost odkoupit náš podíl, projevila o toto řešení zájem. Ocenila navíc, že jsme k celé situaci přistoupili s respektem k tomu, že garáž dlouhodobě využívá, a nesnažili jsme se ji tlačit do jiných variant, například do společného prodeje, který by pro nás sice znamenal vyšší výnos, ale pro ni by nebyl ideálním řešením.
Ukázalo se tak, že najít společnou řeč není nakonec tak složité, jak se na začátku mohlo zdát.
A teď se podržte!
Paní Eva se rozhodla situaci uzavřít a sama přišla s nabídkou odkupu našeho podílu ve výši 235 000 Kč, což je o 35 tisíc Kč více než po ní chtěl Petr – její exmanžel!
Tato částka byla zpočátku nižší, než jsme si představovali. Byla totiž o desítky tisíc korun nižší, než kolik bychom s vysokou pravděpodobností získali při společném prodeji celé garáže na volném trhu. Nakonec jsme ji ale přijali, protože nám to dávalo smysl – upřednostnili jsme totiž rychlé a klidné řešení s respektem vůči spolumajitelce, která garáž využívala a měla o ni zájem.
Výsledkem byla dohoda, která celou situaci uzavřela bez soudů, zbytečných nákladů a dalšího stresu na obou stranách.
6. Proč lidé ve spoluvlastnictví nechtějí dohodnout mezi sebou?
Přesné důvody v tomto konkrétním případě neznáme. V praxi se ale tyto situace opakují a nejčastější příčiny bývají:
ego a neochota ustoupit
přesvědčení, že druhá strana „to stejně neprodá“
odkládání rozhodnutí
emoce spojené s rozvodem, dědictvím či jiné nedořešené situace ze života
Problém nastává ve chvíli, kdy se spoluvlastníci nedokážou dohodnout a jeden z nich svůj podíl prodá. Do vztahu vstupuje nový majitel – často investor – který už neřeší minulost ani osobní rovinu sporu a soustředí se čistě na vyřešení situace. V takové chvíli se prostor pro odkládání výrazně zužuje a dohoda přichází zpravidla za jiných podmínek.
7. Kolik vás může stát nedohoda ve spoluvlastnictví?
V tomto případě šlo o rozdíl 35 000 Kč.
To se může zdát jako relativně malá částka, nicméně pro některé z nás je to i měsíční plat.
V praxi ale podobné situace často končí:
prodejem podílu třetí osobě
zhoršením vyjednávací pozice
právními spory
nebo prodejem nemovitosti pod cenou
A tam už se ztráty mohou pohybovat až ve vyšších stovkách tisíc korun.
8. Shrnutí: dohoda je téměř vždy levnější než konflikt
Spoluvlastnictví nemovitosti je vždy o komunikaci a ochotě najít řešení.
Jakmile do hry vstoupí ego a dohady, nalezení dohody bývá velmi složitým úkolem.
Příběh exmanželů Evy a Petra nám ukazuje jednoduchou věc:
Možnost dohody existovala. Byla výhodnější. A přesto nebyla využita.
Výsledkem bylo, že Petr obdržel méně peněz a Eva musela zaplatit více, než kdyby se bývala dohodla.
Pokud i Vy řešíte podobnou situaci a nedaří se vám dohodnout se spoluvlastníkem, možná existuje jednodušší řešení, než se na první pohled zdá.
Rádi se na vaši situaci podíváme nezávazně a navrhneme možné varianty, jak ji vyřešit rychle a bez zbytečných komplikací.
