Exekuční dražba nemovitosti může znamenat, že přijdete nejen o svůj byt nebo dům, ale i o velkou část jeho hodnoty. Nemovitost se totiž v dražbě často prodá pod cenou a z dosaženého výtěžku se nejprve uhradí dluh, odměna exekutora, jeho náklady a další související výdaje. Teprve pokud po odečtení těchto částek něco zbude, připadne zbytek Vám. Ve výsledku Vám tak může zůstat výrazně méně peněz, než kdybyste situaci vyřešili včas jiným způsobem.
Dobrá zpráva je, že v některých případech lze exekuční dražbu zastavit nebo jí předejít. Rozhodující je ale čas. Čím dříve začnete situaci řešit, tím více možností obvykle máte — od dohody s věřiteli přes rychlý prodej až po výkup nemovitosti v exekuci.
Zastavení exekuční dražby je důležité nejen z finančního, ale i z praktického hlediska. Pokud totiž v nemovitosti bydlíte, po skončení dražby už nemáte jistotu, že v ní budete moci zůstat. Nový majitel bude totiž s velkou pravděpodobností brzy klepat na dveře s tím, že bude požadovat, abyste se z nemovitosti co nejdříve vystěhovali. Exekuční dražba tak často neznamená jen finanční ztrátu, ale také stres, velkou míru nejistoty a nutnost rychle řešit nové bydlení. Právě proto má smysl řešit, jak zastavit dražbu nemovitosti, co možná nejdříve a hledat vhodné řešení ještě před termínem dražby.
1. Proč je exekuční dražba nemovitosti tak nevýhodná?
Podívejme se na jednoduchý modelový příklad. Představme si byt, jehož odhadní cena činí 3 000 000 Kč. U dražby se nejnižší podání stanoví na dvě třetiny výsledné ceny, takže dražba začne už na částce 2 000 000 Kč. Pokud by se byt nakonec vydražil například za 80 % odhadu, prodal by se za 2 400 000 Kč.
Představte si dále, že Váš dluh činí 1 700 000 Kč. Pokud budeme pro jednoduchost počítat pouze se samotným dluhem a s odměnou exekutora ve výši 15 % z vymožené částky, navýšenou o 21 % DPH, vychází odměna exekutora přibližně na 1 700 000 * 0,15 * 1,21 = 308 550 Kč. Po odečtení dluhu a této odměny by Vám tak z výtěžku 2 400 000 Kč zůstalo přibližně 391 450 Kč.
Pro jednoduchost v tomto příkladu pomíjíme další možné náklady, které se za normálních okolností samozřejmě budou započítávat a jsou to například: úroky, náklady oprávněného, hotové výdaje exekutora, náklady znaleckého posudku nebo další výdaje spojené s dražbou. V praxi tak může být částka, která Vám po dražbě skutečně zůstane, ještě nižší. Právě proto bývá téměř vždy lepší začít situaci řešit co nejdříve a hledat způsob, jak exekuční dražbě předejít.
2. Jak lze exekuční dražbu zastavit!
Níže uvádíme několik základních možností, které mohou teoreticky přicházet v úvahu. Nejde o vyčerpávající seznam, a ne každé řešení je vhodné pro každého. Vždy záleží na konkrétní výši dluhů, čase, který zbývá do dražby, stavu nemovitosti, schopnosti dlužníka jednat s věřiteli i na tom, zda existuje nějaké rodinné nebo finanční zázemí.
2.1 Půjčka od rodiny nebo blízkých
Jednou z nejlepších možností může být půjčka od rodiny nebo blízkých osob. Princip je jednoduchý: od rodiny si půjčíte peníze, z těchto prostředků uhradíte veškeré dluhy a související náklady, kvůli kterým byla dražba nařízena, a tím dojde k zastavení exekuční dražby nemovitosti. Místo dluhu vůči exekutorovi nebo věřitelům pak budete splácet půjčenou částku své rodině.
Výhodou tohoto řešení bývá především jednoduchost a skutečnost, že si často zachováte nemovitost. Nevýhodou samozřejmě je, že ne každý má ve svém okolí někoho, kdo je schopen a ochoten takto vysokou částku poskytnout. Pokud byste v rodině někoho takového měli, je vhodné si vše sepsat písemně a jasně nastavit podmínky, aby se předešlo případným sporům.
2.2 Prodej nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře
Prodej nemovitosti přes realitní kancelář může být vhodnou cestou, pokud chcete před exekuční dražbou získat z nemovitosti co nejvyšší cenu. Nemovitost se nabídne zájemcům standardní cestou přes veřejnou inzerci a z dosažené kupní ceny se následně vyplatí dluhy, kvůli kterým byla dražba nařízena. Zbytek peněz poté zůstane Vám. Oproti exekuční dražbě tak máte šanci získat výrazně více.
Tato varianta dává největší smysl tehdy, když do termínu dražby zbývá dostatek času. Prodej nemovitosti v exekuci přes makléře obvykle vyžaduje přípravu nemovitosti, kvalitní fotografie, inzerci, prohlídky, vyjednání kupní ceny, podpis smluv a bezpečné vypořádání dluhů. Ideální je mít na celý proces alespoň 2 až 6 měsíců. Pokud je dražba už velmi blízko, klasický prodej přes realitní kancelář nemusí být reálně proveditelný a může být vhodnější hledat rychlejší řešení, například výkup nemovitosti v exekuci.
2.3 Modifikace půjčky nebo restrukturalizace závazků
Někdy problém nespočívá v tom, že by situace byla dlouhodobě neřešitelná, ale spíš v tom, že jste nezvládli krátkodobý výpadek příjmů nebo máte špatně nastavené splátky. V takovém případě může dávat smysl jednat o úpravě stávajícího financování, refinancování nebo jiné restrukturalizaci závazků. Pokud se podaří nastavit nižší splátky nebo situaci překlenout novým financováním, může být možné dražbu zastavit a nemovitost si ponechat. Takové řešení ale předpokládá, že máte stále určitou bonitu a reálnou schopnost dluhy splácet.
2.4 Pronájem nemovitosti a splátkový kalendář
Další variantou může být pronájem nemovitosti, případně její části, a použití nájemného na splácení dluhů. Takový příjem může někdy posloužit jako podklad pro jednání o splátkovém kalendáři nebo jiném dohodnutém režimu úhrad. Smysl to dává hlavně tam, kde má nemovitost dobrý nájemní potenciál a dluh není natolik vysoký, aby bylo nutné vše řešit okamžitým exekučním prodejem. Nevýhodou je, že samotný pronájem často nepřinese peníze dost rychle. Pokud už je dražba ve finální fázi, může být tento postup sám o sobě nedostačující.
2.5 Výkup nemovitosti
Jestliže se termín exekuční dražby rychle blíží a na klasický prodej už není dost času, může být jedním z posledních možností výkup nemovitosti. Výkup nemovitosti z exekuce spočívá ve vyplacení všech dluhů a následného odkupu nemovitosti. Jeho hlavní výhodou je rychlost, jednoduchost a jistota, že se obchod stihne dokončit ještě před dražbou. Aby bylo možné vše v klidu prověřit, vyčíslit dluhy a připravit potřebné kroky, je ideální obrátit se na nás alespoň 3 až 4 týdny před zahájením dražby.
U výkupu lidé často dělají jednu zásadní chybu: porovnávají výkupní nabídku s ideální tržní cenou. Jenže když je dražba na spadnutí, reálnou alternativou už většinou není klasický klidný prodej, ale nucený prodej v dražbě. A v dražbě se nemovitost často prodá výrazně pod cenou, přičemž z výtěžku se ještě navíc hradí dluhy, odměna exekutora a další náklady. Výkup proto dává smysl porovnávat hlavně s tím, kolik by Vám skutečně zůstalo po dražbě. V mnoha případech může být výkup výhodnější, protože může vlastníkovi přinést více peněz než samotná dražba.
Další výhodou výkupu je, že se celý proces dá často nastavit i lidsky a prakticky. Ve vhodných případech je možné se domluvit na rozumném termínu vystěhování, aby člověk nemusel řešit odchod ze dne na den. Někdy je dokonce možné domluvit i model, kdy v nemovitosti zůstane bydlet dál, například formou nájmu. V určitých situacích může připadat v úvahu i zpětný leasing, tedy řešení, kdy člověk nemovitost prodá, zůstane v ní bydlet a má možnost si ji za předem dohodnutých podmínek v budoucnu odkoupit zpět.
2.6 Kreativní řešení – zpětný leasing, převzetí hypotéky, individuální dohody
V některých případech se nabízí i kreativní řešení. Může jít například o model, kdy nemovitost odkoupí investor a původní vlastník v ní po určitou dobu ještě zůstane na základě nájemního vztahu a může si ji v budoucnu odkoupit zpět za předem stanovených podmínek. Jindy může připadat v úvahu převzetí hypotéky nebo jiná individuálně nastavená dohoda. Tato řešení mohou být zajímavá hlavně ve chvíli, kdy běžné varianty selhávají nebo v případech, kdy chcete za každou cenu zůstat ve svém domově. Zároveň je ale extrémně důležité velmi pečlivě vybrat partnera, se kterým budete takový obchod uzavírat. U podobných řešení totiž hraje zásadní roli důvěra, přesné nastavení smluvních podmínek i férovost celé dohody. Pokud jsou tyto věci nastavené špatně, může se Vaše situace místo zlepšení naopak ještě více zkomplikovat.
2.7 Insolvence
Insolvence může pomoci zastavit tlak věřitelů a udělat pořádek v dluzích. Neznamená to ale, že o nemovitost nepřijdete. Pokud totiž dojde ke schválení oddlužení, může insolvenční správce rozhodnout o prodeji nemovitosti, aby se z výtěžku uspokojili věřitelé. Může se tak stát, že o nemovitost přijdete i v insolvenci a zároveň budete několik let plnit podmínky oddlužení. Insolvence proto není automatická záchrana nemovitosti, ale vážný krok, který je potřeba předem pečlivě zvážit.
3. Co z toho plyne?
Exekuční dražbu je vždy lepší řešit s co možná největším předstihem. Jakmile dojde k nařízení dražby, čas plyne velmi rychle. Obecně platí, že čím více času zbývá do dražby, tím více možností máte a tím větší je i šance, že z nemovitosti získáte více peněz.
Současně je důležité zdůraznit, že výše uvedené možnosti jsou tu uvedeny jako výčet a nejsou vhodné pro použití ve všech případech. To, co dává perfektní smysl v jednom případě, může být v jiném případě slepou uličkou. Někdy bude nejlepší rychlý výkup, jindy klasický prodej přes realitní kancelář, někdy dohoda s rodinou a někdy třeba insolvence. Rozhodující je vždy konkrétní situace, výše dluhů, čas, právní stav nemovitosti i to, zda má vlastník reálnou šanci některou z variant skutečně dotáhnout.
Hrozí Vám exekuční dražba nemovitosti? Nečekejte až na poslední chvíli. Čím dříve začnete situaci řešit, tím více možností obvykle máte. Ozvěte se nám a společně nezávazně projdeme, zda pro Vás dává smysl rychlý výkup nemovitosti, klasický prodej, dohoda s věřiteli nebo jiné řešení. Pomůžeme Vám zjistit, jak zastavit dražbu nemovitosti a jak z celé situace vytěžit co nejlepší výsledek.
