Běžně se setkáváme s tím, že lidé mají pocit, že jakmile je na jejich nemovitost vypsaná nedobrovolná exekuční dražba, už se situace nedá nijak řešit.
Ve skutečnosti ale existují různé způsoby, jak dražbu nemovitosti zastavit. Podrobně jsme je popsali v článku 👉 Jak zastavit nedobrovolnou exekuční dražbu
Dnes bude řeč o konkrétním případu z praxe, kdy se podařilo dražbu úspěšně zastavit a dluhy vyřešit.
1. Jaká byla situace
Pan Josef H. se na nás obrátil přibližně měsíc před plánovanou exekuční dražbou. Už v té době měl pocit, že mu rychle docházejí možnosti. Pokud by se nepodařilo najít řešení včas, hrozilo, že v dražbě přijde o svůj spoluvlastnický podíl na rodinném domě.
Josef vlastnil jednu třetinu nemovitosti, kterou zdědil po mamince. Zbývající podíly patřily dalším šesti členům široké rodiny. Dům nikdo z nich reálně nevyužíval a Josef tam jako jediný pravidelně jezdil alespoň posekat zahradu.
Proto oslovil spoluvlastníky s návrhem, který dával smysl: prodat dům jako celek a z části peněz odpovídající jeho podílu uhradit všechny jeho dluhy. Jenže prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví vyžaduje shodu všech spoluvlastníků. A právě na tom se celá situace zasekla. Spoluvlastníci na prodej nechtěli z různých důvodů přistoupit a termín dražby se neúprosně blížil. Situaci navíc komplikoval fakt, že jeden ze 6 spoluvlastníků nebyl zletilý a v takovém případě je nutné, aby prodej schválil opatrovnický soud, který by celý proces protáhnul zhruba o 3 až 6 měsíců.
Bylo proto jasné, že klasický prodej přes realitního makléře se nedá stihnout. I kdyby se totiž Josefovi podařilo spoluvlastníky na poslední chvíli přesvědčit, příprava prodeje, jednání se zájemci, podpis smluv a především opatrovnický soud by zabral víc času, než kolik zbývalo do dražby. Cíl byl tedy jednoznačný: zastavit exekuční dražbu, vyplatit dluhy a celou situaci uzavřít dřív, než Josef o svůj podíl na nemovitosti přijde.
2. Krok č. 1: Vyčíslení dluhu
U vyplácení exekucí se zpravidla začíná vyčíslením pohledávek. V praxi se obvykle setkáváme s tím, že dlužníka nahání vícero exekutorů případně i další instituce jako je: zdravotní pojišťovna, finanční úřad, správa sociálního zabezpečení nebo soud. Není proto výjimkou, že samotný dlužník už nemá přehled o tom, komu a kolik vlastně dluží.
Právě proto pro naše klienty provádíme kompletní vyčíslení všech dluhů vždy my a zcela zdarma. I jediný opomenutý závazek by totiž mohl celý proces zbytečně zkomplikovat. Chceme mít jistotu, že po dokončení celé transakce budou uhrazeny skutečně všechny dluhy – od těch největších až po ty nejmenší – a klient bude moci začít znovu s čistým štítem.
Stejný postup jsme zvolili i v případě pana Josefa. Po podpisu plné moci jsme kontaktovali všechny exekutory i příslušné úřady. Od všech jsme si vyžádali aktuální vyčíslení pohledávek ke konkrétnímu datu. Teprve poté bylo možné připravit bezpečný postup, zajistit finanční prostředky na úhradu všech závazků a začít řešit samotné zastavení dražby.
Kompletní přehled všech dluhů jsme měli k dispozici přibližně za dva týdny. Díky tomu jsme mohli přistoupit k dalšímu kroku – vyplacení všech závazků.
3. Nastavení řešení: výkup s vyplacením dluhů
Vzhledem k tomu, že do termínu dražby zbývalo jen velmi málo času a zároveň byla dohoda mezi spoluvlastníky komplikovaná, zvolili jsme variantu rychlého výkupu spoluvlastnického podílu. Pan Josef s tímto řešením souhlasil, protože měl v úmyslu svůj podíl prodat tak jako tak.
Postup je v těchto případech vždy stejný. Nejprve za klienta uhradíme všechny jeho dluhy a teprve poté od něj nemovitost odkoupíme za předem sjednanou kupní cenu. Klient u nás neplatí žádné poplatky ani provize.
Velkou výhodou tohoto řešení je také skutečnost, že při zastavení dražby nevzniká povinnost hradit exekutorovi odměnu ve výši 15 % z vymožené částky. To může představovat významnou finanční úsporu.
V případě pana Josefa H. to znamenalo, že nemusel řešit jednotlivé exekuce a dluhy zvlášť. Celá situace se vyřešila jedním krokem – všechny závazky byly uhrazeny a pan Josef od začátku přesně věděl, jaká částka mu po jejich zaplacení zůstane.
Aby celý proces proběhl bez komplikací, bylo nutné připravit smluvní dokumentaci a nastavit jednotlivé kroky tak, aby bylo vše dokončeno ještě před plánovaným termínem dražby.
4. Jak dlouho to trvalo?
Celý případ má poměrně přesnou časovou osu. Pan Josef H. nás kontaktoval 21. července a smlouvy se podepisovaly 22. srpna – ve stejný den zároveň došlo i k vyplacení všech dluhů.
Celý proces tedy zabral v tomto případě zhruba čtyři týdny.
Je důležité to zmínit, protože lidé často očekávají, že se podobná situace dá vyřešit během pár dní. Ve skutečnosti to tak většinou není.
Ve většině případů celý proces trvá přibližně 2 až 4 týdny, a to v závislosti na tom, jak rychle probíhá komunikace – jak ze strany prodávajícího, tak ze strany exekutorů a jednotlivých věřitelů. Jakmile je času méně, výrazně roste riziko, že se některé kroky nestihnou a celý proces se může zkomplikovat.
5. Lze to stihnout i na poslední chvíli?
Technicky ano.
Vyplacení dluhů může proběhnout klidně i hodinu před samotnou dražbou. Má to ale zásadní podmínku – všechno musí být připravené dopředu.
Musí být vyčíslené všechny dluhy, připravené smlouvy i finance. Pokud se tyto kroky začnou řešit až na poslední chvíli, většinou už není reálné to zvládnout.
6. Co z toho plyne?
Tenhle případ hezky ukazuje jednu zásadní věc, a to že největší problém nebývá samotný dluh, ale čas.
Pan Josef H. udělal důležitý krok v tom, že situaci neodkládal a ozval se více jak měsíc před dražbou. Díky tomu měl reálnou šanci celou situaci vyřešit a dražbu zastavit.
Čím dříve se situace začne řešit, tím více existuje možností. Pokud má člověk k dispozici několik měsíců, dá se nemovitost často prodat standardní cestou přes realitního makléře a dosáhnout vyšší ceny.
Naopak pokud se situace začne řešit až na poslední chvíli, možnosti se výrazně zužují. V případě, že se člověk ozve jen pár dní před dražbou, bývá už velmi složité – a často téměř nemožné – vůbec stihnout vyčíslení všech dluhů a připravit celý proces tak, aby se dražba dala zastavit.
7. Závěr
V tomto případě se podařilo dražbu zastavit, všechny dluhy vyplatit a celou situaci uzavřít. Pan Josef H. tak odešel nejen s čistým štítem, ale navíc mu po vyplacení všech závazků zůstaly i peníze navíc.
Nebylo to ale o štěstí. Klíčové bylo, že se situace začala řešit včas a jednotlivé kroky na sebe správně navazovaly.
8. Řešíte něco podobného?
Pokud se nacházíte v situaci, kdy vám hrozí dražba, máte exekuce na nemovitosti nebo se nemůžete dohodnout se spoluvlastníky, dává smysl začít to řešit co nejdříve.
Stačí poslat krátký popis situace.
Podíváme se na to a řekneme vám na rovinu, jaké máte možnosti a kolik je ještě času na řešení.
