Exekuční dražba spoluvlastnického podílu na nemovitosti je specifická situace, která se v některých ohledech podobá dražbě celé nemovitosti. Princip zůstává stejný – dochází k nucenému prodeji majetku za účelem úhrady dluhů. Rozdíl je ale v tom, že zatímco u běžné dražby přicházíte o celý byt nebo dům, v tomto případě se prodává pouze Váš spoluvlastnický podíl – například ideální polovina nebo třetina nemovitosti.
Na první pohled se může zdát, že oproti dražbě celé nemovitosti jde o „menší problém“. Ve skutečnosti ale bývá situace často ještě komplikovanější, a to hned z několika důvodů.
Stejně jako u dražby celé nemovitosti i zde platí, že pokud situaci nezačnete řešit včas, může pro Vás znamenat výraznou finanční ztrátu. Spoluvlastnický podíl se totiž v dražbě obvykle prodává pod cenou, přičemž z dosaženého výtěžku se nejprve uhradí dluh, odměna exekutora a další náklady. Teprve zbytek, pokud nějaký zůstane, připadne Vám. Ve výsledku tak můžete přijít nejen o svůj podíl, ale i o značnou část jeho reálné hodnoty.
Na rozdíl od dražby celé nemovitosti má ale dražba spoluvlastnického podílu ještě jeden zásadní dopad – neovlivňuje pouze Vás, ale i ostatní spoluvlastníky. Ti se totiž mohou ze dne na den ocitnout ve vztahu s novým, zcela neznámým spoluvlastníkem, který může mít úplně jiné zájmy a cíle než oni.
To v praxi často vede k situacím, kdy:
nový spoluvlastník tlačí na prodej celé nemovitosti
dochází ke sporům o užívání
vznikají konflikty, které mohou skončit až soudním vypořádáním
Právě proto má smysl řešit, jak zastavit dražbu spoluvlastnického podílu co nejdříve – nejen kvůli ochraně vlastní hodnoty, ale i kvůli dopadu na ostatní spoluvlastníky a osoby, které jsou s nemovitostí jakkoli spojené.
1. Proč je exekuční dražba nemovitosti tak nevýhodná?
Podívejme se na jednoduchý modelový příklad. Představme si byt, jehož odhadní cena činí 3 000 000 Kč. Vlastníte ideální polovinu, takže „na papíře“ by hodnota Vašeho podílu odpovídala částce 1 500 000 Kč. Je ale důležité zdůraznit, že tuto částku byste získali pouze pokud byste se spolumajiteli dohodli na společném prodeji a měli jste dostatek času nemovitost inzerovat několik měsíců tak, aby se podařilo najít zájemce, který bude ochotný zaplatit skutečně maximální možnou částku. Teprve v takovém případě se výnos rozdělí podle podílů a dává smysl uvažovat o částce odpovídající přesně „polovině hodnoty“.
Ve chvíli, kdy se prodává pouze spoluvlastnický podíl, je ale situace zásadně odlišná. Znalecký posudek totiž neoceňuje podíl jako prostou polovinu ceny, ale zohledňuje i jeho nižší obchodovatelnost – tedy fakt, že podíl se prodává výrazně hůře než celá nemovitost. Z tohoto důvodu bývá hodnota podílu nejčastěji o 20 – 40 %. V praxi tak mnoho lidí zjistí, že hodnota jejich podílu existuje jen „na papíře“, ale v reálném prodeji se k ní ani nepřiblíží.
Pokud bychom počítali s 30% snížením, odhadní cena Vašeho podílu by nebyla 1 500 000 Kč, ale pouze přibližně 1 050 000 Kč.
U dražby se pak nejnižší podání stanoví na dvě třetiny této částky, takže dražba začne už na 700 000 Kč. Pokud by se podíl nakonec vydražil například za 80 % odhadu, prodal by se za cca 840 000 Kč.
Představte si dále, že Váš dluh činí 800 000 Kč. Pokud budeme pro jednoduchost počítat pouze se samotným dluhem a s odměnou exekutora ve výši 15 % z vymožené částky, navýšenou o 21 % DPH, vychází odměna exekutora přibližně na:
800 000 × 0,15 × 1,21 = 145 200 Kč.
Po odečtení dluhu a této odměny by Vám tak z výtěžku 840 000 Kč nezůstalo prakticky nic – a naopak by Vám ještě mohl zůstat zbytek dluhu.
Pro jednoduchost v tomto příkladu opět pomíjíme další možné náklady, jako jsou úroky, náklady oprávněného, hotové výdaje exekutora nebo náklady znaleckého posudku. V praxi tak může být výsledná situace ještě méně příznivá.
Na tomto příkladu je dobře vidět, proč bývá dražba spoluvlastnického podílu často ještě nevýhodnější než dražba celé nemovitosti – kombinace snížené odhadní ceny a samotného průběhu dražby vede k výrazně většímu propadu hodnoty.
2. Jak lze exekuční dražbu zastavit!
Níže jsou uvedeny opět základní možnosti, jak zastavit dražbu, přičemž upozorňujeme na případné specifika v případě dražby spoluvlastnického podílu.
2.1 Půjčka od rodiny nebo blízkých
Jednou z nejlepších možností může být opět půjčka od rodiny, od blízkých osob nebo spoluvlastníků. Princip je jednoduchý: půjčíte si peníze, z těchto prostředků uhradíte veškeré dluhy a související náklady, kvůli kterým byla dražba nařízena, a tím dojde k zastavení exekuční dražby. Místo dluhu vůči exekutorovi nebo věřitelům pak budete splácet půjčenou částku své rodině.
Výhodou tohoto řešení bývá především jednoduchost a skutečnost, že si často zachováte svůj podíl – což může být v případě podílového spoluvlastnictví, kdy vlastníte nemovitost v rámci rodiny, žádoucí. Ostatní spoluvlastníci mají navíc často přirozený zájem situaci řešit, jelikož si chtějí zachovat kontrolu nad nemovitostí a nechtějí nového „cizího“ spolumajitele. Nevýhodou samozřejmě je, že ne každý má ve svém okolí někoho, kdo je schopen a ochoten takto vysokou částku poskytnout. I v rámci rodiny je navíc rozumné mít vše jasně nastavené a ideálně i písemně, aby později nevznikly další spory.
2.2 Prodej podílu prostřednictvím realitní kanceláře
Prodej nemovitosti přes realitní kancelář je zpravidla cesta, jak z nemovitosti dostat maximum peněz. To ale platí pouze ve chvíli, kdy se prodává celá nemovitost – tzn. panuje shoda mezi všemi spoluvlastníky. Problém však nastává ve chvíli, kdy dohoda není možná. Stačí totiž, aby jeden ze spoluvlastníků s prodejem nesouhlasil nebo ho blokoval a varianta společného prodeje se stává neproveditelnou.
Prodej samostatného podílu přes realitní kancelář je pak v praxi velmi problematický. Běžní kupující totiž o podíly prakticky nemají zájem, protože s sebou nesou nejistotu, omezenou kontrolu nad nemovitostí a potenciální konflikty se spoluvlastníky. Reálnými zájemci tak bývají především investoři nebo specializované firmy, které se touto problematikou zabývají – viz varianta 5. Výkup spoluvlastnického podílu.
2.3 Modifikace půjčky nebo restrukturalizace závazků
Někdy problém nespočívá v tom, že by situace byla dlouhodobě neřešitelná, ale spíš v tom, že dlužník nezvládl krátkodobý výpadek příjmů nebo má špatně nastavené splátky. V takovém případě může dávat smysl jednat o úpravě stávajícího financování, refinancování nebo jiné restrukturalizaci závazků. Pokud se podaří nastavit nižší splátky nebo situaci překlenout novým financováním, může být možné dražbu zastavit a nemovitost si ponechat. Takové řešení ale předpokládá, že dlužník má stále určitou bonitu a reálnou schopnost dluhy splácet.
2.4 Pronájem nemovitosti a splátkový kalendář
Další variantou může být pronájem nemovitosti, případně její části, a použití nájemného na splácení dluhů. Takový příjem může někdy posloužit jako podklad pro jednání o splátkovém kalendáři nebo jiném dohodnutém režimu úhrad. Smysl to dává hlavně tam, kde má nemovitost dobrý nájemní potenciál a dluh není natolik vysoký, aby bylo nutné vše řešit okamžitým exekučním prodejem.
Nevýhodou je, že samotný pronájem často nepřinese peníze dost rychle. Pokud už je dražba ve finální fázi, může být tento postup sám o sobě nedostačující. Navíc i v tomto případě jste závislí na spolumajitelích, kteří musí s pronájmem nemovitosti souhlasit.
2.5 Výkup spoluvlastnického podílu
Jestliže je situace urgentní a času je minimum, bývá jednou z nejrychlejších možností výkup nemovitosti. Výhodou je rychlost, jednoduchost a vyšší jistota dokončení obchodu. V řadě případů lze celý proces zvládnout výrazně rychleji než klasický prodej přes realitní kancelář – v ideálním případě je vhodné se na nás obrátit 3-4 týdny před zahájením dražby, aby se vše stihlo s klidem vyčíslit a zprocesovat. Nevýhodou bývá nižší kupní cena oproti běžnému trhu. Na druhou stranu je potřeba tuto cenu vždy porovnávat nikoli s ideálním prodejem za plnou tržní hodnotu, ale se scénářem, který reálně hrozí, tedy s dražbou. Právě tady často vychází výkup jako ekonomicky výhodnější varianta než čekání na nucený prodej v exekuci.
Další výhodou výkupu je, že se celý proces dá často nastavit i lidsky a prakticky. Ve vhodných případech je možné se domluvit na rozumném termínu vystěhování, aby člověk nemusel řešit odchod ze dne na den. Někdy je dokonce možné domluvit i model, kdy v nemovitosti zůstane bydlet dál, například formou nájmu. V určitých situacích může připadat v úvahu i zpětný leasing, tedy řešení, kdy člověk nemovitost prodá, zůstane v ní bydlet a má možnost si ji za určitých podmínek v budoucnu odkoupit zpět.
2.6 Prodej podílu spolumajiteli
V případě, že by spolumajitelé měli zájem od Vás podíl odkoupit a vy byste zároveň byli ochotni ho prodat, jedná se o velmi dobré a lidské řešení, kdy spoluvlastník získá větší kontrolu nad nemovitostí a zabrání vstupu cizí osoby do spoluvlastnictví. Doporučujeme však, aby na hladký průběh transakce, vyčíslení dluhů a převod nemovitosti dohlédnul specialista – například advokát nebo zkušený makléř.
2.7 Insolvence
Insolvence může v některých případech pomoci zastavit chaos kolem dluhů a zastaví dražbu, ale rozhodně neznamená jistotu, že si nemovitost zachráníte. Pokud dojde ke schválení oddlužení, může insolvenční správce usilovat i o zpeněžení Vašeho majetku, tedy o prodej nemovitosti, a to opět formou dražby. Může se tak stát, že o nemovitost přijdete, a přesto budete ještě několik let plnit podmínky oddlužení. K tomu je potřeba připočítat i výrazný dopad do Vaší bonity a celkové finanční flexibility. Insolvence proto není automatická záchrana, ale řešení, které je potřeba předem velmi pečlivě zvážit.
3. Co z toho plyne?
Nedobrovolná exekuční dražba spoluvlastnického podílu patří mezi nejsložitější situace, do kterých se může vlastník nemovitosti dostat. Na rozdíl od dražby celé nemovitosti zde nehraje roli pouze čas, ale také vztahy mezi spoluvlastníky a jejich ochota hledat společné řešení.
Pokud mezi spoluvlastníky existuje dohoda, lze často najít výrazně výhodnější cestu – například společný prodej celé nemovitosti nebo odkup podílu některým ze spoluvlastníků. Jestliže však dohoda není možná, možnosti se rychle zužují a dražba bývá jednou z nejméně výhodných variant.
Dražby spoluvlastnických podílů se navíc často účastní především investoři, kteří podstupují riziko budoucích sporů se spoluvlastníky. Z tohoto důvodu očekávají vysokou slevu a podíly se mnohdy prodávají až v dalších kolech dražby, kdy může vyvolávací cena klesnout například na 50 % odhadní hodnoty. Původní vlastník tak zpravidla přichází o značnou část hodnoty svého majetku.
Nejdůležitější je proto začít situaci řešit co nejdříve. Čím více času zbývá do dražby, tím širší jsou možnosti řešení a tím větší je šance zabránit zbytečným finančním ztrátám.
Pokud se nacházíte v podobné situaci a hrozí vám exekuční dražba spoluvlastnického podílu, rádi vaši situaci bezplatně posoudíme. Navrhneme všechny reálné možnosti řešení a připravíme nezávaznou nabídku výkupu, pokud bude právě tato varianta dávat největší smysl.
